Как арендодателям на УСН, применяющим пониженный НДС, перевыставлять коммунальные услуги

Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 декабря 2025 г.

Нужно ли плательщику НДС на УСН, применяющему пониженные ставки, вести книгу покупок? Где и как отражать ранее полученные авансы, принятые к вычету после выдачи готовых заказов покупателям (отгрузки)?

Арендодатель не вправе рассматривать для целей НДС компенсацию расходов по коммунальным услугам как реализацию и не может выставлять счета-фактуры. Поэтому Арендодателю нельзя начислить НДС на компенсируемую стоимость услуг, а арендатору – принять входной НДС по этой сумме к вычету.

Согласно общему правилу, закрепленному в абзаце первом пункта 9 статьи 164 НК РФ, налогоплательщики, применяющие УСН и перешедшие на пониженные ставки НДС (5% или 7%), обязаны применять их в течение не менее 12 последовательных налоговых периодов (кварталов). При этом, абзац второй пункта 9 статьи 164 НК РФ (в редакции, действующей с 1 января 2026 года) предусматривает исключение для налогоплательщиков, впервые перешедших на применение пониженной налоговой ставки. Такие лица вправе отказаться от применения указанной ставки до истечения 12-квартального срока при условии, что отказ произведен в течение четырех последовательных налоговых периодов, начиная с первого налогового периода, за который представлена налоговая декларация, в которой отражены операции, облагаемые по этой ставке.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Если договором аренды предусмотрена постоянная арендная плата, а платежи за коммунальное обслуживание не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются на основании отдельного договора на возмещение затрат или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то платежи за коммунальные услуги не учитываются арендодателем при определении налоговой базы по НДС. Соответственно, счет-фактуру арендодатель на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

Обобщение практики применения МСФО на территории Российской Федерации (ОП 23-2026)

О совмещении плательщиками УСН пониженной ставки НДС с общеустановленной ставкой налога

О применении НДС при передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с привлечением подрядных организаций

Об использовании права на отказ от применения налоговой ставки НДС в размере 5 или 7 процентов начиная с 1 января 2026 г.

О размере ставки НДС при предоставлении железнодорожного подвижного состава (контейнеров) в рамках договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров

Направлены для применения письмо ФНС № СД-4-3/11836@ от 30.12.2025

О применении в 2026 г. НДС индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН

О применении НДС с 1 января 2025 г. индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН

О ставках НДС для налогоплательщиков, применяющих УСН, у которых за 2024 г. сумма доходов превысила 60 млн рублей, но не превысила 250 млн рублей

О применении НДС при предоставлении физическим лицом в аренду нежилого помещения

"По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества"